전세사기 예방·피해자 구제법 — 수법부터 지원 신청까지

전세사기 예방·피해자 구제법

전세사기, 수법은 더 교묘해지고 있다

최근 전세사기 피해가 급증하고, 신탁을 이용한 신종 수법까지 등장해 임차인을 더욱 위험하게 만들고 있습니다. 단순한 '깡통 전세'부터 실제 감정가 부풀리기, 신탁 사기, 이중계약 등 새로운 방식의 피해가 지속적으로 발생합니다.

전세사기 예방·피해자 구제법

대표적 전세사기 수법

• 갭투기·바지사장 이용형: 임대인이 자금 없이 여러 채를 동시 매입, 연쇄 파산 위험
• 신탁 사기: 건물 소유권이 신탁회사로 넘어가 있지만, 위탁자인 건축주가 마치 자신이 소유자인 것처럼 임대차 계약 체결
• 감정평가 부풀리기: 시세보다 높은 보증금 유도
• 이중계약·허위 선순위 안내: 동일주택 이중 임대차, 선순위 임차인 정보 은폐

경고: 신탁 등기 주택에서 신탁사 동의 없는 임대차는 무효이며 보증금 전액 손실 위험이 높으니 각별히 주의하시기 바랍니다.

전세사기 예방·피해자 구제법

전세사기 예방법 — 계약 전 반드시 체크하세요!

항목	예방법 및 권장 조치
주택 시세·보증금	매매가의 80% 이내로 보증금 책정, 국토교통부 실거래가/KB시세·공시가·안심전세 앱 통한 시세 비교
등기부등본	근저당 및 선순위 권리 합산, 주택가치 60~70% 이하 안전선 유지, 신탁 등기·신탁 원부 반드시 확인
신탁동의서	신탁 등기 주택은 신탁회사 임대차 동의서 반드시 확보, 신탁 원부에서 임차인 명단·대출현황 확인
확정일자·전입신고	계약 즉시 전입신고 및 확정일자 부여, 임차권 등기·전입신고 통보 서비스 활용하여 권리 보호
공인중개사·중개대상물 확인	매물·중개인 신뢰성 검증, 한국공인중개사협회 등 통해 등록여부 확인, 안심전세 앱 이용

 

 

 

전세사기 피해 발생! 어떻게 구제받나?

• 전세보증금 반환보증: HUG 등 보증보험에 가입했다면 사고통지서 등 서류 제출 후 대위변제 신청
• 피해확인서 발급: 주택도시보증공사(HUG)·지자체에서 피해확인서 신청(임차권 등기·보증금 미반환 등 조건 충족 시)
• 법률 지원 및 상담: 대한법률구조공단(무료 법률 상담), 전세사기 피해 지원센터(1533-2949), HUG(1566-9009) 등 활용
• 주거·금융 지원: 긴급 공공임대, 저금리/무이자 대출, 신용회복 등 다양한 지원책 이용 가능

전세사기 예방·피해자 구제법

전세사기 피해자 신청 및 지원 절차(2025년 기준)

신청 구분	주요 절차	비고
피해자 결정	결정신청서, 계약서, 주민등록 초본 등 제출 → 심사 후 결정 통지	온라인 “전세사기피해자 지원관리시스템, 오프라인 접수 가능
보증(보험) 청구	HUG 영업점에 사고통지서·계약서·등기부등본 등 제출→심사 후 대위변제 지급	피해확인서 있으면 추가 지원 연계
공공임대·금융 지원	피해확인서 기반 별도 신청(공공임대주택·저리대출 등)	LH, HUG 등 기관 신청
법률구조·심리상담	무료 법률상담, 민·형사 소송 지원, 심리상담 연계	대한법률구조공단 및 지방 피해지원센터

전세사기 예방·피해자 구제법

최근 전세사기 트렌드 및 정부 대책(2025년 최신)

• 신탁등기 악용, 감정가 부풀리기 등 신종 수법 확산에 따라, 신탁사 동의 없는 계약은 무효, 임차인 보호 어려움 강조
• 2024~2025년 정부·지자체 지원 확대: 위반건축물, 신탁사기 주택까지 피해자 지원 범위 확대, 경·공매 차익 일부 지원 등 맞춤형 정책 지속 출현[6]
• 전세사기피해자 지원 특별법(2024년 전면 개정): 임차인 주거·금융 지원, 신용회복 지원 등 각종 혜택 확대
• 전세피해신고, 피해자 결정 및 이의·재심 청구 등 절차점점 간소화, 온라인 처리 확대

 

 

 

전세사기는 예방이 최선입니다.
적정 가격, 서류 확인, 확정일자, 신탁사 동의 꼼꼼하게 챙긴 뒤 계약하시고,
피해 발생 시 각종 보험·지원제도·법률구조까지 신속히 이용하시길 바랍니다.
꼼꼼함이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 최선의 무기임을 기억해 주시길 바랍니다.